【案情简介】

2002年7月，甲男与乙女登记结婚。2003年8月，夫妻二人以甲的名义购置了位于北京市某小区二居室一套，总价款为68万元。2004年12月31日，甲与乙取得了上述二居室的房屋所有权证，该证书登记的房主为甲。2006年1月31日，在北京某房地产中介公司的居中介绍下，甲将上述二居室一套以80万元的价格卖给了第三人丙某，当时由甲单方出面与丙签订了房屋买卖合同，协议约定了买卖标的物、价款、合同的履行方式等内容，同时约定了协议自双方签字后即发生法律效力。合同签订后，丙将80万元房价款支付给了甲，甲亦将上述二居室及房门钥匙一并移交给了丙。自2005年年底开始，上述交易房屋所处区域内的房屋价格以每月都不断的上涨，至2007年年底，上述二居室按市场价值计算总价已突破百万元，并且该地段内的房屋价格仍在持续上扬。2008年1月15日，甲之妻乙以甲、丙为被告诉至法院，提出二被告的买卖行为侵犯了其合法权益，请求认定甲与丙签订的房屋买卖合同无效。丙则辩称其购买房屋系两厢情愿，谈不上违法，反对乙的诉讼请求。

【分歧意见】

关于本案的处理，有两种意见：

一种意见认为，甲所卖房屋系甲与乙婚后购置，属夫妻共同财产，甲与乙是该房屋的共同共有人，而共有物的处分应由共有人共同进行，即应由夫妻二人共同进行。甲一人出面出售房屋的行为未取得乙的授权，现乙也不予追认，并诉至法院要求认定甲与丙签订的房屋买卖合同无效，由于该买卖行为侵犯了乙的权益，因此应被认定为无效。

另一种意见认为，甲作为该房屋的共有人之一，虽然对于该房屋并无完全的处分权，其一人出面并不合乎共有物处分的有关要求，但由于甲与乙系夫妻，且本案所买卖之房屋登记的房屋所有权人为甲，丙作为买方有理由相信甲是有处分权的，在这一过程中丙并无过错，即使甲对于该房屋实际上并无完全的处分权，那也是甲与乙夫妻二人的内部问题，不应让丙承担这一不利的法律后果，本案中乙的诉讼请求应被驳回。

【本站律师点评】

一般来说，第一种意见指出，甲出售房屋给丙的行为相对于乙而言，属于法律上的无权代理行为，也就是不具有代理权的当事人所实施的代理行为。第二种意见从买方丙的角度出发，提出了甲的无权代理不应由丙承担不利后果的观点。两种观点分别提到了本案所牵涉的两个利害关系方，即作为共有人之一的乙和作为交易相对方的丙，这两种观点的对与错、房屋买卖合同的有效与否也直接涉及法律到底维护哪一方的利益问题。

在这一问题上，我国《合同法》通过建立表见代理制度给予了明确回答。所谓表见代理，是指虽无代理权但表面上足以使人相信有代理权而须由本人负授权之责的代理。表见代理人代理权有欠缺，本属于无权代理，但表面上却使他人相信有代理权的存在，在善意相对人的信赖利益和本人利益之间，信赖利益涉及交易安全，较本人利益更值保护，所以无权代理在具备表见代理的构成要件时产生有权代理的法律后果。根据《合同法》的相关规定，表见代理的条件为：行为人无代理权；相对人有理由相信行为人有代理权；相对人须为善意，如相对人有恶意，明知行为人无代理权还与之交易，则不应受保护。从上述分析来看，本案中甲单方出售房屋于丙的行为属于典型的表见代理行为，法律在利益权衡上选择了保护作为交易相对方的丙。乙作为共有人之一，其权益保护次于交易相对方丙的权益保护，所以本案中乙的诉讼请求应予驳回。